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Inversión Oficinas Barcelona (1T 2025)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 341,5 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales 180,4 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, lo cual representa un ligero descenso tanto interanual como trimestral, en el primer caso ha sido de 22,2% y en el segundo del 4,81%.
En este trimestre se han registrado un total de 10 operaciones inmobiliarias en Barcelona (34 a lo largo del 2024), con valor medio de 18,04 M€ y con volúmenes entre 2 y 40 M€. Una operación destacada ha sido la compra, realizada por el fondo alemán KGAL, de un edificio de oficinas en rentabilidad ubicado en el barrio del Eixample de Barcelona, que hasta ahora pertenecía al fondo KanAm. Otra operación relevante se encuentra en la zona del 22@ y corresponde a un nuevo proyecto de edificio de oficinas impulsado por la gestora Conren Tramway, en el que se invertirá aproximadamente 30 M€.
Inversión por zonas y barrios
Tal como muestra el gráfico, la mayor parte de la inversión se ha concentrado nuevamente en la zona NAN, que representa el 54,17% del total, lo que refleja un interés inversor sostenido y en aumento en esta área. En segundo lugar se encuentra la zona Centro, con un 31,88%. Con menor peso aparecen el CBD, con un 11,4%, la Periferia, con un 1,89%, y, finalmente, la zona Descentralizada, que concentra el 1,18% restante.
La inversión en oficinas en los distintos micro mercados de la zona metropolitana de Barcelona se ha concentrado principalmente en los barrios de Eixample Dreta (31,88%), 22@ (23,22%), Provençals del Poblenou (13,86%), Eixample (11,4%), Diagonal Mar (8,77%) y Plaza Europa (8,32%), este último ubicado en L’Hospitalet de Llobregat. Con una participación significativamente menor se encuentran Casagemes (1,39%), en Badalona, y, por último, el barrio Riera del Molí (1,18%), perteneciente a Molins de Rei.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión observadas en el mercado de oficinas, se puede distinguir la siguiente distribución: la estrategia value added lidera con un 54,15% del total, manteniendo así la tendencia observada durante el primer semestre de 2024. Seguido de core (37,08%) y core plus (8,77%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se sitúa actualmente en el 2,20 % lo que representa un leve aumento en comparación con el periodo anterior. A pesar de este ligero ascenso, el spread se ha estabilizado en niveles similares a los registrados durante los últimos años.
La evolución en la valoración de los activos prime refleja una estabilidad en precios, motivada por la estabilidad en las tasas de capitalización exigidas, acabando finalmente un ajuste que ha durado 3 años y con perspectivas de ganancia de capital en el corto medio plazo.
Como conclusión, el mercado de oficinas en Barcelona ha iniciado 2025 con un comportamiento estable respecto de los últimos periodos. Llegado este periodo de estabilidad, los propietarios han aprovechado para sacar al mercado edificios para testar la demanda de los fondos institucionales core, hasta ahora mayormente agazapados esperando mayor visibilidad y estabilidad. Aunque la inversión ha bajado ligeramente en comparación con trimestres anteriores, se observa una reactivación en zonas clave como el Eixample y el 22@, que una vez vaya poniendo en valor el producto en curso, volverá a ser el principal protagonista del mercado de oficinas de Barcelona.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
