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Durante este trimestre, el sector industrial logístico español ha alcanzado una inversión total de 1.2oo M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 104,3 M€ pertenecen al mercado barcelonés, este dato marca una brusca disminución intertrimestral (72%), así como una leve reducción interanual (9,6%).

Durante este trimestre se han registrado un total de 4 operaciones inmobiliarias del sector, con valor promedio de 26 M€ y con volúmenes entre 21 y 35 M€.
Inversión por Ejes y Coronas

Según se aprecia en el gráfico, el eje C-58 abarcó el 44,1% del total acumulado, dicho eje ha registrado actividad en este trimestre por primera vez en los últimos años. En segundo lugar se sitúa el eje C-32 con el 33,55% y AP-7 Sur con el 22,34% restante. 

Al examinar la distribución de inversión en las diversas coronas durante este trimestre, se observa que la 2ª corona se ha convertido en el principal foco de las inversiones, representando el 44,1% del total. En segundo lugar, la 1ª corona sigue de cerca con un 33,55%. Por otro lado, la 1ª corona ocupa la última posición en este análisis, con una participación del 22,34% en el total de la inversión.

Inversión por polígonos

Al analizar detenidamente la inversión por polígonos, comenzamos por la segunda corona el Pla Bruguera (44,1%) en la ciudad de Castellar del Vallés. En la primer corona el poligono de Badalona Sur en Sant Adrià de Besòs y por último Palau Reig (22,34%).

Inversión por perfil de inversor

Al examinar las distintas estrategias de inversión en el ámbito industrial de Barcelona, destaca una distribución que refleja la tendencia de los últimos trimestres, donde el value added alcanza un 53,69% y el core un 46,31%. En este tercer trimestre, no se han registrado operaciones con un perfil core plus en el mercado.

El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento durante este segundo trimestre del año, siendo de de 2,15%.

Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste en los precios de transacción del 5% debido al ajuste final de yields en el ultimo periodo. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza  en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. 

En conclusión, la inversión industrial logística de Barcelona ha experimentado un estancamiento en su actividad este trimestre. El ajuste de valor de los activos logísticos vía denominador parece que ha llegado a su fin o está a punto de hacerlo ante el cambio de ciclo de tipos de interés tanto del BCE como de la FED, anunciado recientemente a partir de septiembre. La continua subida de las rentas desde 2015 debida a una demanda sostenida y a una oferta insuficiente que encuentra dificultades para el desarrollos de nuevos proyectos en primera y segunda corona, parece que ha desincentivado a los propietarios a sacar a la venta sus naves, razón de las escasas operaciones cruzadas este trimestre. Con una absorción y rentas en evolución saludable, el cambio de ciclo financiero define un buen momento para invertir y aprovechar una mas que posible posible compresión de yields en el medio plazo. Los centros de datos no han ganado tanta tracción inversora como en el mercado de Madrid, cuestión que podría ser una oportunidad para inversores con interés de diversificar dentro del sector industrial.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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