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Inversión Oficinas Barcelona (2T 2024)
El sector de oficinas español registró durante este trimestre una inversión de 502,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 114,3 M€ pertenecen al mercado barcelonés, representando el 22,74% del total. Dicha inversión presenta un descenso del 50,7% intertrimestral y de aproximadamente 75% interanual donde la inversión había llegado a sus máximos históricos en los últimos años.
En este trimestre se han registrado un total de 7 operaciones inmobiliarias en Barcelona (18 durante este primer semestre del 2024), con valor medio de 16,32 M€ y con volúmenes entre 3 y 35 M€. La operación más destacada ha sido la adquisición por parte de Inmobiliaria Colonial vía ampliación de capital del portfolio de edificios de oficinas de Criteria.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual en estos últimos meses, la actividad inversora se encuentra principalmente en la zona NAN con el 37,62% del total. En segundo lugar se encuentra la zona Centro con el 34,03%, si bien no cuenta con el mayor peso, dicha zona ha contado con el mayor número de operaciones del trimestre. Con menor impacto se encuentran las zonas Periferia 20,47% y CBD 7,87%, esta última sin inversiones significativas salvo un edificio no completo transaccionado.
La inversión en oficinas dentro de los distintos micromercados de la zona metropolitana de Barcelona se ha focalizado en los barrios de 22@ (37,62%) dentro de la zona NAN, en la zona Centro los barrios de Eixample Dreta (28,35%) y Sant Gervasi (5,69%). En la Periferia el barrio Mas Blau (20,47%) y por último dentro del CBD el Eixample (7,87%).
Inversión por perfil de inversor
En las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, Core (49,34%), Value added (34,47%) y Core Plus (16,19%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha aumentado presentado un leve aumento a niveles de 1,65%, por otra parte, ha presentado un ligero descenso con respecto al último trimestre del 2023, la baja de tipos del BCE parece haber estabilizado las yields, que se colocan en un 4,75% con perspectiva estable.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, se pone de manifiesto que el ajuste de valoración de los activos vía expansión de yields parece haber llegado a su fin. A diferencia de Madrid, las rentas no aportan gran recuperación de valor principalmente por el stock pendiente de digerir en 22@.
Como conclusión, el mercado de oficinas de Barcelona ha presentado una considerable disminución en su actividad inversora tanto interanual como intertrimestral. El semestre ha cerrado con una inversión de 346,2 M€, con la incertidumbre de si en los próximos trimestres la estabilización de los valores aporta signos reales de reactivación. El gran desafío es disminuir la tasa de disponibilidad en NaN que permita vender edificios estabilizados a inversores de perfil más institucional que actualmente parece que no desean entrar en proyectos con «riesgo comercialización».
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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