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Mercado alquiler edificios oficinas Barcelona, que llegue pronto 2016
Analizamos esta semana el mercado de edificios de oficinas en Barcelona y sus perspectivas de salida “del agujero”. Compararemos también los datos del análisis con los del mercado de edificios de oficinas en alquiler de Madrid de la semana pasada, para valorar las principales diferencias.
El mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona dispone actualmente de un vacancy del 13,5% respecto del total de 5,6 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Barcelona un total de 0,76 Mm2 de oficinas.
Vamos a analizar, en función de la economía real prevista, que realidad nos espera en los próximos años.
ECONOMÍA REAL Vs DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BCN
Como venimos viendo estas últimas semanas, la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa, pudiendo variar en el caso de Barcelona desde 250.000 m2 en crecimientos negativos del PIB del -2% hasta casi 420.000 m2 en crecimientos del 3,5-4%.
Volviéndonos a marcar un objetivo “sano” de stock a conseguir para que los precios se empiecen a sostener de un 7%, se necesitaría llegar a un vacancy de alrededor de 390.000 m2. Para llegar a esa cifra partiendo de los 760.000 m2 actuales, se debe generar una absorción neta de 370.000 m2. Problema, durante la última década, el año donde se ha dado la mayor absorción neta (2005), la misma sólo llegó a los 70.000 m2.
PREVISIÓN ABSORCIÓN NETA DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
Como definíamos la semana pasada, la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Como dato de partida es interesante comentar que el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona no tiene absorciones netas positivas desde 2006 y que durante estos 5-6 años de “engordar el stock” se ha añadido al mismo la no despreciable cantidad de 471.000 m2. Así como en Madrid en 2011 ya se había empezado a disminuir el stock total en 80.000 m2, en Barcelona se añadieron al mismo 85.000 m2 más.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – Vacancy
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI en 2012 para España en general y Catalunya en particular (-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 35.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 80.000 m2, a años luz de los 370.000 m2 necesarios, preocupante.
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues si la semana pasada decíamos que en Madrid había que parar las máquinas, en Barcelona, y con mayor motivo, seguiría valiendo el mismo mensaje ya que el mercado todavía no ha tocado fondo en cuanto a stock libre, a diferencia de Madrid. Los promotores deberían centrarse en los pocos proyectos llaves en mano que no se puedan atender por el vacancy actual.
– A partir de ahí, seguimos en manos de la economía real. Contando que a finales de 2013 el stock vacío a recortar para llegar al vacancy objetivo del 7% no tiene expectativas de ser menor que 300.000 m2 y que en las premisas más optimistas de crecimiento de PIB no se pueden esperar absorciones netas superiores a 100-120.000 m2, no es de esperar que el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona tenga perspectivas de vuelta al equilibrio antes del 2016.
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