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El sector de oficinas ha  alcanzado durante este año una inversión de 3 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 37% interanual. La inversión se encuentra a niveles del año 2011, marcando el peor dato de los últimos 10 años y la quinta peor cifra de los últimos 20 años.

Durante este año se han registrado un total de 178 operaciones inmobiliarias de oficinas en España con valor promedio de 17 M€ y con volúmenes entre 1 y 200 M€. Las principales operaciones de inversión se han producido en Madrid, siendo las de mayor dimensión José Abascal 56 y Almagro 9. 

Inversión por provincias

Durante este año las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (1,4 B€), Barcelona (853 M€), Sevilla (159 M€), Almería (128 M€), Vizcaya (79 M€), Málaga (72 M€) y Granada y Illes Balears (42  M€). A diferencia de los últimos años, el inversor «Core», principal actor en este año, ha centrado más sus inversiones en Madrid que en Barcelona, lo que hace suponer que el mercado de inversión prime en Madrid ha sido considerado mejor «valor refugio» por los inversores mas conservadores en tiempos de mayor incertidumbre.

Como es habitual, Madrid  (47,26%) y Barcelona (28,02%) han aglomerado alrededor del 75% del volumen de inversión anual. La operación de recompra de sus edificios por parte de la Junta de Andalucía (tras el sale & leasback de 2014) ha provocado que Sevilla (5,22%) y Almería (4,21%)  tengan un volumen inusualmente relevante. Finalmente es reseñable el volumen de  Vizcaya (2,59%), impulsado por la inversión de AA.PP para nuevos edificios administrativos y de fondos franceses que han encontrado en estos mercados secundarios las nuevas yields al alza exigidas e imposibles de encontrar en mercados más primarios.

Inversión por perfil de inversión

Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (41,67%) siendo este el que cuenta con mayor porcentaje en su inversión desde el año 2018, value added (41,3%) y core plus (17,03%). Clara tendencia a la búsqueda de lo «estable y seguro a largo plazo» en periodos con bastantes ejes de incertidumbre (inflación, geopolítica, tipos de interés) como los actuales.

Conclusión 

Como conclusión podemos decir que el mercado de oficinas en España ha presentado el ajuste más brusco de la última década excluyendo el «parón» provocado por la pandemia en 2020. Si bien el total de la inversión ha disminuido, el número de operaciones inmobiliarias ha presentado un leve aumento comparado con los últimos tres años donde se han registrado aproximadamente 140 operaciones cada año. La continua escalada de los tipos de interés en 2023 tanto en USA (del 4,50% al 5,25%) como en Europa (del 2,50% al 4,50%) ha provocado ajustes de valor vía denominador (compensados en menor medida por la inflación anual del 3,5%) que el vendedor no ha acabado de digerir para que se crucen más operaciones. 

Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores más institucionales que durante estos últimos dos años han tenido una posición «wait and see», siendo mayor competencia para los family offices «desapalancados» locales que han acaparado la mayoría de las operaciones de inversión. 

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

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