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Inversión Oficinas Madrid (3T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este trimestre una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 314,2 M€ pertenecen a la provincia de Madrid representando el 55,86% del total. Con respecto al año anterior, ha disminuido la inversión interanual aproximadamente un 61%.
Durante este trimestre se han registrado 15 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con un valor medio de 21 M€ y con volúmenes entre 2 y 82 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 55 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre la inversión se ha concentrado principalmente en la Periferia con un volumen de 124 M€, representando el 39,31% del total. En segundo lugar, se encuentra la zona Centro con un 35,55% . La zona CBD con un 17,82%, presentado asi un gran descenso en su inversión con respecto al trimestre anterior en el que contaba con casi el 44% del total. Por último, la zona Descentralizada con el 7,32% del total.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Parque Tecnológico de Tres cantos (25,14%), Fuente del Berro (22,82%) y Salamanca (17,82%) concentrando aproximadamente el 66% de la inversión. Arroyo de la Vega (14,16%), Arguelles (12,73%) y Atalaya (7,32%), completan este orden la actividad inversora de la capital.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (50,29%) que continua siendo el principal foco, core plus (26,89%) y value added (22,82%) presentando esta última una gran ralentización en este último trimestre.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» está en niveles del 0,88%, en línea con el último trimestre más de un 50% por debajo de la media de los últimos 10 años, con lo que parece que aun queda ajuste por realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 125 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 16,31%, 10 puntos básicos más que el último trimestre.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid ha presentado cierta mejoría con respecto al trimestre anterior con un aumento del 77% de la inversión. El ajuste de precios sigue su curso sin expectativas de freno en el corto plazo. Los bancos centrales han dado un respiro, pero el gap entre la rentabilidad inmobiliaria prime y el bono español sigue siendo demasiado exigua. Family offices sin necesidad de financiación siguen siendo los principales protagonistas a la espera de que más vendedores asuman que el panorama no va a mejorar en el corto plazo y que quizás esperar no sea la mejor opción.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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