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El sector de oficinas de España ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 229 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona representando un 23,72% de la inversión total. Este trimestre ha presentado un aumento del 27% comparado con el primer trimestre del 2022 (175 M€), y en la línea del año pasado, se prevé un aumento en la inversión en los próximos trimestres.

Durante este periodo se han registrado un total de 18 operaciones inmobiliarias de oficinas en la provincia de Barcelona, con valor medio de 12,74 M€. Inversión por zonas y barrios

Según se aprecia en el gráfico, durante los últimos trimestres del 2022 ha dominado la inversión en el Centro, en línea con lo ocurrido en el mercado de oficinas de Madrid. Este trimestre, predomina la inversión en la Periferia con el 39,66% del total, en segundo lugar se encuantra el NAN 38,12%, la zona Centro 13,03% y por ultimo la Descentralizada con un 9,19%.

La inversión de oficinas en los diferentes barrios del área Metropolitana de Barcelona capital es principalmente más alta en  22@ (34,81%) , Finestrelles (17,14%), Gótico (16,7%) perteneciente a la zona Centro, Gracia (9,26%) dentro del CBD y por último el barrio Diagonal Mar ( 3,66%) dentro de NAN. Fuera de Barcelona destaca la inversión realizada por Mango en Palau Solita y Plegamans.

Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (74,25%), core plus (21,39%) y core (4,36%). Sigue habiendo interés por la compra de desarrollos llave en mano con «riesgo inquilino» y en desarrollos inmobiliarios a riesgo, principalmente en 22@ y Finestrelles.

Evolución de la valoración 

El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,10% (35 bps por encima de Madrid) en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de un edificio de oficinas prime y la compra de un bono español, no se ha producido un gran desplome de la inversión ya que la inflación (subyacente al 6,6%) a la que están indexados los contratos de alquiler ha amortiguado este efecto, generando expectativas de incremento de valor vía «numerador».

Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 5% a sumar al ajuste de los últimos trimestres del 2022. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Un efecto claro de esta tendencia es que se comienzan a transaccionar proyectos llaves en mano a «4.500 €/m2» desde máximos en 2020 de «5.500-6.000 €/m2». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza  en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Esta «ley inmobiliaria» parece que ha sido olvidada en los últimos tiempos. Golpe de realidad para recordar.

Como conclusión podemos decir que el mercado de oficinas en Barcelona ha mostrado una caída fuerte de la inversión este trimestre, quizás más de manera coyuntural que marcando una tendencia. Históricamente los primeros trimestres no son especialmente activos en inversión en el mercado. Será importante analizar si en próximos trimestres sigue habiendo apetito de inversión por proyectos «llaves en mano» en 22@ donde se concentra actualmente el mayor porcentaje del pipeline de proyectos en Barcelona.   

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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