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Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (II)
Siguiendo con las reflexiones planteadas en nuestro último post de sobre las subastas inmobiliarias, vamos a ahondar en las diferencias entre los diferentes modelos de venta inmobiliaria utilizados en la actualidad.
COMPRA TRADICIONAL VS SUBASTA INMOBILIARIA
Tal y como está estructurado el proceso de venta inmobiliaria, en la mayoría de las transacciones se seguirían los siguientes pasos estandarizados, independientemente del momento del ciclo inmobiliario en el que se produzca la venta;
Carta de intenciones (LOI): el inversor define su interés y pide más documentación para poder realizar su análisis sobre el precio que puede pagar por el inmueble.
Oferta no vinculante: el inversor plantea su oferta, vinculada a poder tener un periodo de exclusiva (el propietario no puede hacer ninguna gestión para su venta durante el mismo) de 5-6 semanas para realizar due dilligence legal y técnica a su cargo de cara a realizar su oferta definitiva.
Due Dilligence: el equipo técnico y jurídico del comprador realiza el análisis del bien inmueble para ratificar su idoneidad para la compra.
Oferta vinculante: el inversor ratifica su oferta no vinculante o realiza una oferta reajustada por los “riesgos” detectados en la due dilligence no detectados con la información básica inicial facilitada.
Cierre: se perfecciona la venta si ambas partes están de acuerdo en las condiciones.
Subastas inmobiliarias – Ciclos inmobiliarios «Demanda Vs Oferta»
LA COMPRA TRADICIONAL Y EL PRECIO JUSTO
Las preguntas que nos pueden surgir en una parte del ciclo inmobiliario donde parece que puede haber más inversores inmobiliarios (Demanda) que inversiones inmobiliarias de calidad que cubran sus expectativas de producto, localización y rentabilidad (Oferta) serían las siguientes;
- En el modelo de “el primer inversor que se acerca a las expectativas de precio bloquea el inmueble”… ¿cómo sabe el vendedor que ese es el comprador que más está dispuesto a pagar por su inmueble hoy?
- Si el ratio “Inversor interesado Vs Inmueble atractivo” es por ejemplo “30 Vs 1“…¿qué probabilidad tiene de encontrar al “inversor perfecto” mediante el procedimiento tradicional?
- Si el proceso limita la competencia…¿qué probabilidades tiene de llegar a el precio “justo” siguiendo el proceso tradicional de competencia “relativa”?
- El método tradicional de fijación de precios… ¿es más satisfactorio para el vendedor…o para el comprador?
- En definitiva… ¿los modelos de fijación de precios en la parte bajista del ciclo deben de ser los mismos que en la parte alcista del ciclo?
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