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Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (I)
Durante las últimas semanas hemos escuchado recurrentemente algunas reflexiones y comentarios de algunos profesionales del sector acerca de los procesos de subasta inmobiliaria sobre los que nos gustaría reflexionar en voz alta con nuestros usuarios.
“Las subastas me generan desconfianza…”
He aquí el principal problema de comprensión, confundir las “subastas inmobiliarias” (tipología de proceso de venta competitivo de un inmueble) con las “subastas judiciales” (proceso de liquidación judicial de un inmueble tras ser ejecutado por un banco). Este estigma, bien ganado todo hay que decirlo, de que las subastas judiciales han sido un proceso poco transparente y controlado por unos pocos subasteros profesionales que se repartían el mercado…todavía está inculcado en la sociedad en general.
Reflexión: no confundamos un proceso para maximizar el valor de un activo con un proceso para liquidar a cualquier precio dicho activo.
“La subasta sólo me la planteo como mi última opción si el resto de canales fallan…”
Corolario 1 del pensamiento anterior, se confunde el objetivo de los diferentes procesos. La subasta, desde el inicio de los tiempos ha sido utilizada para fijar el “precio justo” de forma más eficiente en mercados con más demanda que oferta. Los mercados de valores (Bolsa), el mercado del arte, todas las lonjas de pescado del mundo… son un claro ejemplo.
Reflexión: que ciertos estigmas sociales no nos dejen apreciar la bondad de este método de fijación de precios sobre las alternativas tradicionales.
“Las subastas sólo sirven para activos no prime…”
Corolario 2 del pensamiento inicial, segmentar el mercado objetivo de este tipo de procesos de venta por “tipología de activos” en vez de por “necesidades del cliente” es un error. Insistimos, siempre que haya mas demanda que oferta de un bien, el proceso de subasta optimiza mejor el valor del activo.
Reflexión: para muestra, un botón…
Femmes d’Alger (179,3 M€) Subasta New York
“Las subastas son competitivas y los inversores huimos de procesos competitivos…”
El beneficio de una compra tiene dos posibles vertientes; a) comprar barato (bueno para el comprador, malo para el vendedor) o b) comprar en el valor justo pero tener una idea para el activo mejor que la competencia (bueno para el comprador, bueno para el vendedor). Quizás para los inversores inmobiliarios que carezcan de ideas para añadir al activo un valor superior que el de la competencia…la subasta no sea el mejor método.
Reflexión: el valor de los activos inmobiliarios depende de las “ideas” que se vayan a desarrollar en ellos…y eso es lo que hace evolucionar a cualquier sector…no comprar barato y vender caro sin aportar nada nuevo por el camino.
“Comprar en subasta es caro…”
Corolario del pensamiento anterior. Un activo inmobiliario puede ser carísimo para una idea “inferior o estándar” y puede ser baratísimo para una idea “superior”.
Reflexión: lo que es “caro” o “barato” es altamente relativo
“En subastas me gasto mucho dinero en estudio sin la seguridad de ganar…”
En los procesos tradicionales, el inversor que quiere ir a una subasta tiene que realizar todo el gasto de estudio y estructuración de la operación antes de la subasta sin la seguridad de que vaya a ser el adjudicatario, cierto.
Reflexión: ¿y si alguien les redujese estos costes de entrada a 0?. El coste de entrada en los procesos de subasta sería nulo y la expectativa de beneficio alta (quedarse un activo al precio máximo asumible por la empresa). Estimado lector, la respuesta a esta pregunta la tiene mas cerca de lo que cree.
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