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NPLs (Non Performing Loans), como hacer negocio
Tras hacer una primera clasificación de los Non Performing Loans hace unas semanas, esta semana intentaremos explicar de forma simplificada el negocio inmobiliario que subyace debajo de la compra de deuda hipotecaria non performing. Como veremos, la clave del margen de estas operaciones está en una buena gestión jurídica que minimice los plazos de adjudicación y maximice por tanto la TIR de la operación.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), ¿CÓMO HACER NEGOCIO?
Es importante tener una serie de conceptos claros inicialmente para entender la síntesis del negocio que luego realizaremos:
– Valor tasación: valor de tasación con el que se concedió el crédito hipotecario al prestatario que actualmente es non performing;
– Deuda nominal: deuda viva que actualmente tiene asignada el activo hipotecado;
– Precio compra de deuda: precio al que el comprador adquiere el NPL del prestamista original. Este valor es independiente de la “Deuda nominal”, que tras la compra seguirá siendo la original para el prestatario, pero ya en manos de un nuevo prestamista;
– Valor de mercado: precio de mercado del inmueble que actúa como garantía (los NPL hipotecarios siempre son “Secure”, con garantía) del NPL;
NPLs – Non Performing Loans – Modelo de negocio
Aclarado esto, el negocio del comprador del NPL se resumiría en tres fases:
– Compra del NPL con descuento: el comprador del NPL aplicará el “haircut” al precio de compra suficiente para, asumiendo unos plazos lógicos de adjudicación y el precio de mercado real del mismo, cumplir su TIR objetivo.
– Gestión del proceso de adjudicación hipotecaria: el comprador deberá tener la asesoría de un equipo jurídico que minimice los plazos de adjudicación y posesión del activo.
– Venta o desarrollo tras adjudicación: una vez en posesión del inmueble, el comprador del NPL, que ya ha transformado el “NPL” a inmovilizado dentro de su activo, podrá decidir si vender el mismo a precio de mercado con el margen consiguiente o desarrollar (solares) y/o alquilar (edificios) guardando esa “plusvalía” latente.
NPLs – Non Performing Loans – Modelo negocio – TIR Proyecto
NPLs (NON PERFORMING LOANS), BUEN EQUIPO JURÍDICO Y… PACIENCIA
Como hemos visto, la compra de NPLs con una buena gestión puede ser un negocio incluso más lucrativo que la compra de REOs (Real Estate Owned) siempre que se disponga de un buen equipo jurídico que minimice el plazo de “transformación” del NPL en un inmovilizado dentro del balance del inversor inmobiliario.
Seguiremos analizando en futuros posts los entresijos de este tipo de operaciones de compra de NPLs que sin duda será protagonistas en los próximos años en el mercado de inversiones inmobiliarias en España.
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