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Socimis en aportación o la titulación de inmuebles
En estos últimos días ha sido noticia la gestación de las primeras socimis, no ya basadas en la captación de capital para la inversión en inmuebles en rentabilidad, sino basadas en la aportación de capital en especie (inmuebles) por parte de propietarios inmobiliarios minoristas. Veremos en que consisten y las principales ventajas e inconvenientes que pueden encontrar antes de convertirse en realidad
SOCIMIS EN APORTACIÓN, EN QUE CONSISTEN
Analizando en qué consistiría el proceso de creación de estas sociedades de inversión inmobiliaria, las características principales serían las siguientes;
– Aportaciones de capital en especie: los diferentes socios coordinados por el gestor aportan a la socimi capital en forma de inmuebles en rentabilidad, es decir, no hay aportación dineraria sino en especie. La valoración para dicha aportación la deberá realizar un tasador común e independiente.
– Participación en función de la aportación: los socios “aportadores” tendrán un porcentaje de equity de la socimi proporcional al equity que aportan sus inmuebles a la socimi respecto del equity final de la sociedad.
SOCIMIS EN APORTACIÓN, PROs &CONs
Partiendo de las dos premisas anteriores, podríamos definir las principales virtudes y problemas que afronta este modelo de titulación de inmuebles.
VENTAJAS
– Liquidez: el hecho de intercambiar inmuebles por títulos negociables de una sociedad cotizada hace que los propietarios inmobiliarios minoristas dispongan de un activo mucho más líquido.
– Ahorro fiscal más accesible: los propietarios minoristas pueden acceder a las ventajas fiscales de las socimis (1% de Impuesto de Sociedades) sin necesidad de tener un patrimonio de 5M€ que necesitarían para constituir una socimi propia.
DESVENTAJAS
– Criterios selección de cartera: parece lógico pensar que se deban racionalizar las posibles socimis por tipologías de inmuebles y ubicaciones (criterios del cartera y diversificación del portfolio) para que la socimi no sea un cajón de sastre de todo tipo de producto inmobiliario que el propietario únicamente haya aportado a la socimi para beneficiarse de los incentivos fiscales.
– Valoración de inmuebles: como en toda sociedad en aportación, lo difícil siempre es poner a los propietarios de acuerdo en la valoración de sus inmuebles en relación con los de los demás, ya que habrá inmuebles con igual valoración hoy pero con un upside completamente diferente en el medio-largo plazo.
– Estructura financiera del vehículo: al permitir entrar a la socimi inmuebles apalancados, surgirá también la disputa en por qué unos socios con financiaciones de sus inmuebles más favorables deben asumir peores estructuras de pasivo de los inmuebles de otros socios. Parece necesario que una vez constituido el vehículo estructurar la deuda de forma más homogénea, lo que llevará un trabajo extra para el equipo gestor.
Veremos cómo evoluciona esta nueva tipología de inversiones inmobiliarias en los próximos meses y su estructura final cuando salgan al parqué.
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