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Solares en venta, ¿hemos tocado fondo?
Durante la última semana ha visto la luz el informe de RR Acuña haciendo su predicción sobre la evolución de los precios de la vivienda en España para el trienio 2014-2016. Asumiendo, que todos los mercados no son iguales y que dichas consideraciones son una “media” de cara a realizar un análisis macro, los resultados arrojan que la vivienda se seguirá depreciando un 5-7% anual hasta 2016 con una rebaja acumulada para ese trienio del 15%. Veremos ahora como podemos aprovechar este input para analizar la evolución del precio de los solares en venta en España.
SOLARES EN VENTA, EL MULTIPLICADOR “PRECIO VIVIENDA-PRECIO SOLARES”
Como vimos en nuestro post sobre valoración de los solares de Sareb, la fórmula simple que la mayoría de los promotores utilizan (sin entrar en sofisticaciones de análisis TIR y VAN) para analizar la viabilidad de una promoción es la siguiente:
Precio solar/m2c = Precio vivienda/m2c – Margen promotor (20%) – Coste construcción/m2c
Partiendo de la hipótesis de un “precio/m2c” de vivienda, llegamos al “precio del suelo/m2 edificable” restando del primero el margen de venta del 20% deseado y el “coste construcción/m2c”. En este caso hipotético concluíamos que, con estas hipótesis, cada 5% de rebaja del precio de viviendas, los solares se depreciaban un 15%, un multiplicador de 3. Insistir en que en mercados con precios de venta y costes de construcción diferentes el multiplicador podrá variar en gran manera.
Solares en venta – Análisis de Sensibilidad
SOLARES EN VENTA, LA CORRECIÓN “MEDIA” QUE FALTA
Teniendo todo esto en cuenta, una corrección media del 15%, con hipótesis de precios de vivienda de 1.500€/m2c y costes de construcción de 800€/m2c) de en el trienio 2014-2017 nos llevaría a una depreciación media de un 45% de los solares en venta en ese periodo.
Solares en venta – Análisis de sensibilidad – Gráfico
Siempre se ha considerado a los solares dentro de las inversiones inmobiliarias especulativas, es decir, con volatilidad alta en su precio. Asumiendo que cada mercado es un mundo(incluso en ciertas ciudades el precio del suelo comienza a subir), como media todavía parece que al mercado de solares en venta todavía le queda corrección por asumir.
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