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Sale & Leaseback, fuente de financiación para PYME’S
¿Qué es una operación de sale & leaseback?
El sale & leaseback es una operación de inversiones inmobiliarias que engloba dos contratos,
– Contrato de compra venta del inmueble, el propietario del inmueble vende el mismo a un inversor.
– Contrato de arrendamiento, el propietario acuerda con el inversor que permanecerá en dicho inmueble como arrendatario en las condiciones de rentas, plazos y garantías acordadas.
Las tipologías de inmuebles sujetos a este tipo de operaciones son tanto productivos (naves industriales, naves logísticas, hoteles, residencias…), comerciales (locales comerciales, medianas comerciales, gasolineras…) y corporativos públicos y privados (oficinas, edificios de oficinas…).
En cualquier caso es una operación en la que el empresario o institución pública en cuestión, quiere enfocar sus esfuerzos y recursos a la gestión de su negocio (core business), destinando la liquidez generada en la venta inmobiliaria para el fortalecimiento del mismo.
¿Por qué una operación de Sale & Leaseback?
Las operaciones de sale &leaseback tienen siempre como objetivo generar liquidez, pero dentro de las tipologías de propietarios que las realizan podríamos distinguir de la siguiente manera,
– Bancos y grandes corporaciones: aprovechan las partes mas altas de los ciclos inmobiliarios (donde sus inmuebles han alcanzado las máximas plusvalías) para vender sus inmuebles en grandes operaciones financieras que les aportan gran liquidez, dejándose la puerta abierta para una recompra futura en una fase del ciclo mas recesiva.
– PYME’s: acuden a las operaciones de sale & leaseback en momentos en los que hay dificultad de acceso a las vías tradicionales de financiación (ampliaciones de capital, financiación bancaria…) y emplean esta liquidez para reestructurarse y reajustar su estructura para ser viables o bien para financiar proyectos de expansión y aprovechar las oportunidades que las épocas de recesión también conllevan.
¿Para quién una operación de Sale & Leaseback?
Centrándonos en la situación actual, entiendo que las operaciones de sale & leaseback son principalmente atractivas para las PYME’s no cotizadas, que aun con problemas para el acceso a la financiación, siguen siendo viables y siguen teniendo planes de expansión.
Condición necesaria es que sus inmuebles no soporten excesiva deuda, ya que la caída de los precios del mercado inmobiliario provoca en muchas ocasiones que la valoración actual de los inmuebles (Valor inmueble=renta anual/rentabilidad exigida) sea inferior a la deuda que los soporta, haciendo inviable la operación por no generar la liquidez deseada.
Otro hándicap es muchas veces el desconocimiento por parte de estas PYME’s de las posibilidades que ofrece esta operación como los canales idóneos (off-line y on-line) para comercializar las mismas de forma eficaz con los posibles inversores interesados.
¿Cómo plantear operación de Sale & Leaseback?
Independientemente de si el propietario se decide por una comercialización off-line, on-line o una combinación de ambas, el propietario tiene que tener claro una serie de conceptos inicialmente,
– Rentas de mercado: a la hora de valorar el inmueble(Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida) en la negociación de la operación de sale & leaseback, el inversor inmobiliario no aceptará rentas que sean superiores a las de mercado, ya que si en algún momento el inquilino le falla, deberá ir a buscar un nuevo inquilino al mercado y toda negociación a la baja de la renta le supondrá una merma en su rentabilidad.
– Rentabilidades de mercado: a la hora de definir la rentabilidad exigida se deberán de tener en cuenta diferentes parámetros en la negociación. Suponiendo que el inmueble está bien conservados y cumple todos los estándares funcionales y de calidad, os informes de las principales consultoras son un buen punto de partida para saber las diferentes rentabilidades exigidas para las diferentes tipologías de inmuebles en función de su ubicación. Esta rentabilidad de partida se podrá negociar al alza o a la baja en función de la solvencia concreta de cada inquilino (a mayor riesgo de insolvencia del inquilino mayor rentabilidad exigida).
– Plazos de contrato: los contratos de sale & leaseback son lo mas parecido a un “bono inmobiliario” con rentabilidades aseguradas y recurrentes, por tanto los contratos negociados suelen ser de largo plazo. 15-25 años con periodos de obligado cumplimiento no inferiores a 7-10 años.
– Garantías: las garantías dependerán en cada caso de la solvencia del inquilino, siendo lo mas común los avales no inferiores a 12-24 meses de rentas.
– Clausula de recompra: el periodo de validez de la opción de recompra y la cuantía de la misma son negociables en cada caso. En todo caso, deberá ser superior al precio de compra inicial para que el comprador inicial genere plusvalías en la operación aparte de las rentabilidades inmobiliarias recurrentes.
Resumiendo, viendo que las perspectivas económicas a corto-medio plazo no parecen muy alentadoras, esta fórmula de financiación para PYME’s (que al fin y al cabo son el motor de la economía productiva en España) tiene que solucionar las necesidades que el sector bancario no puede atender a día de hoy. Desde addmeet.com proponemos a los diferentes actores del sector (propietarios, agentes e inversores) una plataforma en la que oferta y demanda puedan interactuar de forma directa y transparente en este tipo de operaciones de sale & leaseback.
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