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Holetes en venta, «renta asumible» y valoración
Después de analizar tanto la operativa de las franquicias hoteleras, así como los diferentes modelos de negocio posibles para la gestión de un hotel y la estructura de costes de las mismas, esta vez conectaremos la operativa del negocio hotelero con el valor de los edificios en los que se realiza dicha operativa para llegar a lo que está siendo el nuevo paradigma del mercado actual de las inversiones inmobiliarias en hoteles en venta.
DE LA “RENTA FIJA” … A LA “RENTA ASUMIBLE” POR UN HOTEL
El punto de partida en la época actual es que la mayoría de los operadores hoteleros han tenido que renegociar los contratos de alquiler firmados durante el boom para que ajustarlos a unos niveles en los que su operativa (EBITDA) pueda volver a dar beneficios.
En este sentido definiríamos la “renta asumible” por un hotel como la diferencia entre EBITDAR y EBITDA para obtener una rentabilidad mínima a las operaciones de un 10%.
Renta asumible = EBITDAR – EBITDA (10%)
Es decir, en el nuevo paradigma, el máximo objetivo para el operador, pero también para el propietario del edificios, es que la operativa del hotel sea rentable, para evitar continuas renegociaciones de rentas. En el cuadro inferior, se ve cómo evoluciona dicha renta asumible por la operativa según se evoluciona en el modelo de gestión y reparto de riesgos inversor-operador.
Modelos de gestión hotelera – EBITDAR & EBITDA
FRANQUICIAS HOTELERAS, ¿ÚNICA SOLUCIÓN DIGNA PARA CIERTOS HOTELES?
Descontando ubicaciones cuya ocupación no se ha visto tan resentida por la crisis y ubicaciones estratégicas en capitales, todo el sector ha experimentado grandes retrocesos de RevPar y por tanto de “rentas admisibles”, pudiéndose producir los siguientes casos;
– Diferencia (Renta contrato, Renta admisible) asumible por propietario: en estos casos, si al propietario la bajada de rentas no le penaliza en exceso la valoración del inmueble o quiere renunciar a rentabilidad por no asumir el “riesgo de operación” de los modelos de gestión o franquicia, asumirá renegociar las rentas a la baja.
– Diferencia (Renta contrato, Renta admisible) inasumible por propietario: en los casos en los que la renta asumible sea muy inferior a la renta del contrato, para mantener el valor de su inmueble, al propietario no le quedará otra alternativa a largo plazo que un cambio de modelo de gestión para su hotel en la que tendrá que entrar en “riesgo de operación” para sostener el valor inmobiliario de su edificio. La elección de los modelos de gestión o franquicia dependerá de la tipología del hotel y su facilidad o no de gestión (salones, eventos, convenciones…).
En definitiva, cambio de paradigma en el sector, muchos inversores inmobiliarios tendrán que ponerse la camiseta de hoteleros para poder mantener en unos niveles dignos los valores inmobiliarios de sus hoteles en venta, sobre todo de cara a una posible desinversión.
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