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Hoteles en venta, hacia las franquicias hoteleras
Durante las próximas semanas, analizaremos la evolución del mercado hotelero en España en cuanto a su modelo de negocio. Partiendo del modelo clásico del hotelero independiente, veremos cómo las condiciones actuales de mercado “empujan” al sector hacia modelos de gestión o franquicia hotelera para poder seguir sobreviviendo.
Analizaremos en este post los diferentes modelos de gestión y las implicaciones de los mismos en la generación de ingresos de los hoteles, con sus impactantes consecuencias en el RevPar de dichos hoteles. Dejaremos para siguientes posts las implicaciones de este cambio de modelo en el mercado de inversiones inmobiliarias en hoteles en venta.
LOS DIFERENTES MODELOS DE GESTIÓN DE HOTELES
Podríamos resumir las diferentes modalidades de gestión de un hotel de la siguiente manera:
– Independiente: personificado por el hotelero propietario del inmueble y gestor de la actividad hotelera no vinculado con ninguna cadena que atrae la demanda vía centrales de compra independientes offline u online (Booking, Atrápalo…).
– Alquiler fijo: sería el modelo “propietario patrimonialista-operador”, en el que el operador hotelero se compromete a pagar unas rentas fijas al propietario del edificio durante el periodo de vigencia del contrato, mientras él se encarga exclusivamente de rentabilizar su operativa en dicho edificio.
– Alquiler variable: una variante del modelo anterior en el que la renta acordada la marca el máximo entre una renta fija anual y un porcentaje de la facturación anual del hotel (alquiler variable con mínimo garantizado) o que directamente sea un porcentaje de la facturación anual del hotel (alquiler variable puro).
– Gestión: en este modelo los gastos de gestión del hotel (personal, comercialización, mantenimiento…) son asumidos por el propietario del edificio, tomando el hotelero simplemente el papel de gestor por el que cobra un porcentaje menor de la facturación del hotel (alrededor de un 12%), ya que deja de asumir bastantes riesgos respecto al modelo de alquiler.
– Franquicia: el propietario del hotel asume la gestión del hotel bajo el “paraguas” de una franquicia hotelera (generalmente internacional) que le cede su marca y le da servicios de reservas y marketing a cambio de un fee anual sobre facturación de alrededor del 8%.
En cada uno de estos modelos el binomio rentabilidad-riesgo varía tanto para el propietario como para el operador, variando la rentabilidad inmobiliaria y hotelera para cada uno en este mismo sentido.
FRANQUICIAS HOTELERAS, EL FUTURO SOSTENIBLE
En el ejemplo inferior vemos los diferentes datos de facturación de un hotel (caso real) de 150-200 habitaciones en Madrid en cada uno de los diferentes modelos de gestión antes mencionados, es decir, el hotelero independiente, alquiler del hotel en formato fijo o variable a compañía nacional, gestión o franquicia por una cadena hotelera de ámbito internacional.
Hoteles en venta – Modelos de negocio
Vemos en el ejemplo cómo el aumento progresivo de ocupaciones, con el consiguiente aumento del precio medio, hace que según se avanza en los diferentes modelos de gestión hacia la franquicia, el RevPar evoluciona desde 23 ,13 a 33,18 con el incremento de casi un 45% en la facturación anual del hotel.
Veremos que conlleva este cambio de modelo para los inversores inmobiliarios propietarios de los hoteles que se comercializan actualmente en el mercado.
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