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Solares en venta, ¿nos acercamos al precio justo?
Mucho se ha hablado de la iliquidez del mercado de “solares en venta” desde el inicio de la crisis. Debido al gran desajuste entre oferta y demanda, se realizan pocas operaciones, teniendo como dificultad añadida la financiación del solar comprado si el propietario del solar a la venta no es un banco.
En las últimas semanas, venimos apreciando en los anuncios publicados en addmeet un ajuste importante del precio de terrenos y aprovecharemos un ejemplo de solar en venta en el barrio de Salamanca de Madrid para ver si este ajuste es suficiente para que se puedan comenzar a cruzar operaciones.
Solar en venta Madrid, Barrio Salamanca – addmeet
SOLARES EN VENTA, DETERMINACIÓN DEL PRECIO JUSTO
Como vimos en anteriores posts sobre determinación de precios de los solares, se tendría que detraer al precio de venta del piso final de obra nueva el margen del promotor y los costes de promoción (construcción, técnicos, impuestos…).
En nuestro ejemplo en concreto, si analizamos en idealista.com el precio medio de piso en venta en el barrio Salamanca-Goya ronda los 5.900 €/m2t. En todo caso, y teniendo en cuenta que una cosa es el precio de inicio y otra el de cierre, aplicaremos un descuento cercano al 10% hasta los 5.400 €/m2 de precio medio.
Precio pisos Madrid, Barrio Salamanca – Idealista
En cuanto al margen de promoción aplicaríamos un plus del 5% al 20% tradicional para paliar el sobreesfuerzo de tesorería que supondría el hecho de no poder acceder a financiación bancaria para el solar. En cuanto al coste de construcción, contaríamos 1.400 €/m2 teniendo en cuenta que la zona en cuestión no admite otro producto que el de gama alta.
Precio Solares en venta – Ejemplo
Con estas premisas llegaríamos a la conclusión de que el coste razonable para la adquisición del solar con las condiciones de mercado actuales sería de 2.650 €/m2t.
LOS SOLARES COMIENZAN A ESTAR A PRECIO, BUENAS NOTICIAS
Viendo que el solar en cuestión se está vendiendo a 2.502 €/m2t, parece que la oferta ha llegado a las expectativas de la demanda de inversores inmobiliarios. Duro para el vendedor, que probablemente habrá ajustado su precio más de un 50%, pero bueno para el mercado, que necesita que mediante el ajuste de precios y la transparencia comience a recuperar algo del dinamismo perdido en los últimos años.
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