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Alquiler oficinas Madrid, ¿dónde está el equilibrio del mercado?
Tal y como analizamos para el mercado de centros comerciales en España donde se encuentra el equilibrio oferta – demanda tomando como referencia el ratio SBA/M€ consumidos, intentaremos llegar a una conclusión similar en los mercados de alquiler de oficinas en Madrid y Barcelona utilizando el ratio SBA / M€ PIB provincial.
Comenzaremos por el mercado de edificios de oficinas en Madrid, que a nivel macro presenta los datos adjuntos en la tabla inferior durante el periodo 2005-2012.
Mercado Alquiler Oficinas Madrid (Datos históricos)
ALQUILER OFICINAS MADRID, PRINCIPALES MAGNITUDES DE MERCADO
Observando la tabla superior, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– El PIB de la Comunidad de Madrid ha variado entre 160-190M€ en los últimos 8 años, siendo como media un 70% del mismo producido por empresas de prestación de servicios.
– El Stock total de SBA de oficinas en alquiler se ha incrementado de 10,7 a 12,8 Mm2, oscilando el vacancy total entre 0,7 y 2 Mm2.
– Los niveles de stock disponible se han elevado desde 1,28 años de demanda anual hasta los 7,64 años (azul) a finales del 2012. Si en vez de la demanda del año en cuestión, tomamos la media anual de la demanda del periodo estudiado (526.625 m2) el stock disponible se la elevado desde 1,32 a 3,67 años (verde).
– El ratio Stock/SBA ha variado desde 61,74 m2/M€ hasta los 67,99 m2/M€ actuales.
Mercado Alquiler Oficinas Madrid (Oferta-Demanda)
ALQUILER OFICINAS MADRID, MAGNITUDES PARA EQUILIBRIO DE MERCADO
Una vez analizados los datos históricos, veremos a continuación que condiciones macroeconómicas se tendrían que dar para que el mercado de edificios de oficinas en Madrid volviera a unos niveles de oferta-demanda que le devolvieran el dinamismo perdido.
– Si el objetivo es volver a alcanzar la tasa de vacancy no generadora de inflación (8,5-9%) se tendrían que recuperar las condiciones de mercado de 2008 con un ratio de 61,74 m2/M€ PIB.
– Con las condiciones de stock actual esto supondría la necesidad de generar un PIB de 207.318 M€ anuales, un 10,13% superior al actual.
Teniendo esto en cuenta, parece que ciertos comentarios optimistas por las operaciones generadas en el primer trimestre del 2013 deberían tomarse con cautela, ya que remontar un 10% el PIB de la Comunidad de Madrid para que el mercado de alquiler de oficinas en Madrid recupere el dinamismo deseado… no va a ser tarea poco ardua.
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