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Solares Sareb, valoración actual y expectativas
Durante los últimos días, parece que los gestores de Sareb (Banco Malo) han decidido renunciar a la estrategia de cargar un 20% de margen a los pisos y solares en venta de su balance. Analizaremos esta semana las condiciones que tienen que cumplir los solares de Sareb para tener atractivo para promotores e inversores inmobiliarios a día de hoy y la evolución del precio de los mismos en función de la evolución del precio de venta de las viviendas.
SOLARES SAREB, VALORACIÓN DE SOLARES HOY
Para llegar al precio de mercado de un solar en venta (residencial en este ejemplo) con las condiciones actuales, la lógica de cálculo sería la siguiente:
Precio solar/m2c = Precio viv./m2c – Margen promotor(20%) – Coste const./m2c
– Precio vivienda: precio de la vivienda por m2 construido en el que se estén realizando transacciones en la actualidad.
– Margen promotor: asumiendo riesgo promoción (riesgo construcción + riesgo comercialización), el promotor pedirá un retorno del 20% sobre el precio de venta a su inversión.
– Coste construcción: para una promoción de dimensiones medias (2.000 m2c) y calidades medias-altas podríamos contar un coste de construcción de 1.000-1.200 €/m2c (con todos los gastos incluidos).
– Precio solar: partiendo de la operación anterior, llegaríamos al precio final del suelo/m2c.
En el ejemplo inferior vemos, que si partimos de un precio de venta de 1.500 €/m2c, el precio final del solar en venta rondaría los 200 €/m2c para una promoción de 2.000 m2c.
SOLARES SAREB, CORRELACIÓN CON EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Como vimos en nuestro post sobre los ciclos inmobiliarios, el mercado de inversiones inmobiliarias es cíclico. Veamos que ocurre con el precio del suelo si el precio de la vivienda comienza a subir.
Solares en venta – Precio f(evolución precio vivienda)
Como vemos para este ejemplo, el factor multiplicador del precio del suelo respecto del precio de la vivienda es de 6. Es decir, por cada 10% que aumenta el precio de la vivienda, el del suelo aumenta un 60%.
LOS SOLARES EN VENTA COMO EJEMPLO DE INVERSIÓN ESPECULATIVA
Sin tener en cuenta las restricciones de acceso al crédito para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la actualidad, el ejemplo deja claro el alto carácter especulativo de las inversiones inmobiliarias en suelo.
En todo caso, el inversor que compre solares del Sareb, deberá encontrar viabilidad a su inversión con las condiciones actuales… y si el precio de las viviendas remonta en el medio plazo… tendrá una elevada rentabilidad extra.
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