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Nueva ley alquiler, implicaciones
Durante esta semana ha visto la luz la nueva ley de alquiler que sustituye a la antigua ley de arrendamiento urbanos (LAU, Ley 29/1994). Veremos las principales novedades y las implicaciones que puede tener para el mercado de inversiones inmobiliarias.
NUEVA LEY ALQUILER, PRINCIPALES NOVEDADES
Como denominador común, los cambios propuestos en la nueva ley de alquiler van encaminados a “incentivar” la puesta en valor del stock de pisos actualmente vacíos, a través de equilibrar la balanza de derechos y obligaciones arrendador-arrendatario. Veamos los principales cambios:
– Eliminación trabas para venta de pisos con inquilinos: el nuevo comprador sólo de deberá subrogar del contrato con el inquilino si éste está inscrito en el registro de la propiedad, pasando el periodo máximo de subrogación de 5 a 3 años. El derecho de adquisición preferente pasa de ser obligatorio a negociable por las partes.
– Aumento flexibilidad contratos: las prórrogas obligatorias y tácitas pasan de 5 y 3 a 3 y 1 años respectivamente, las fianzas pasan a renovarse con mayor frecuencia (3 años) y la actualización de rentas pasan a ser negociables por las partes en vez de estar indexadas de manera fija al IPC. Se podrá negociar el pago de renta en especie vía inversión en rehabilitación de la vivienda.
– Flexibilidad de cambio para el inquilino : la permanencia mínima sin indemnización para el inquilino para de 12 a 6 meses y el periodo de preaviso del desistimiento de 2 a 1 mes.
– Nuevos criterios de recuperación: el arrendador podrá recuperar la vivienda para uso personal, de familiares con primer grado de consanguineidad, adopciones y conyuges en separaciones o divorcios siempre que haya transcurrido 1 año del contrato.
– Agilización recuperación tras incumplimiento: se define un plazo de 10 días para que el arrendatario pague sus deudas y se agilizarán los trámites judiciales para el abandono de la vivienda en caso de incumplimiento.
Nueva ley alquiler – Novedades principales
NUEVA LEY ALQUILER, CONCLUSIONES INICIALES
Teniendo en cuenta que el principal objetivo de la nueva ley de alquiler debía ser la reactivación del mercado de alquiler de viviendas y por ende del mercado de inversiones inmobiliarias, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Flexibilización necesaria y positiva: si el principal problema era la poca seguridad jurídica que percibían los arrendadores antes posibles incumplimientos (prefiriendo tener la vivienda vacía que con inquilinos), las reformas propuestas disnminuyen en gran medida este «riesgo comercialización».
– Socimis, potenciación necesaria: la segunda derivada será aprovechar este desarrollo del mercado de alquiler de vivienda para saber estructurar Socimis que transmitan este valor a los inversores inmobiliarios. La asignatura pendiente, que el español medio mira a la vivienda como un activo de rentabilidad recurrente atractiva y posible “plusvalía” y no como un valor meramente de “plusvalía”.
– La recuperación de la vivienda y picaresca española: parece de difícil persecución el posible “fraude” de los arrendadores a la hora de recuperar su vivienda a partir del primer año. Parece que puede haber cierta indefensión de los inquilinos en este sentido.
En definitiva, un paso adelante para comenzar a poner en valor nuestro ingente stock de viviendas vacías, veremos los resultados, pero en principio no pinta mal.
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