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A la hora de negociar las rentas de una nave logística, es bueno para el promotor no quedarse en la renta(€/m2) que el operador logístico está dispuesto a pagarle sino pensar de qué manera se ajusta mejor o peor el diseño de su plataforma logística a las necesidades de almacenamiento del operador.

Partiendo de una nave con una distribución y altura “ideal” veremos cómo afectan las alteraciones sobre dicho “ideal” a la unidad de “medida logístico-inmobiliaria” del operador, la “renta/palet almacenado”.

NAVES LOGÍSTICAS, LA NAVE “IDEAL” PARA UN OPERADOR LOGÍSTICO

Partiendo que las actividades logísticas que puede realizar el operador en la plataforma logística son múltiples en cuanto a operativa y rotación, es un estándar para las naves logísticas de gran dimensión que la profundidad debe estar en el entorno de 100-120 metros con una altura a cumbrera de 13,70 metros que permita almacenar 6 alturas de europalets (0,8*1,2*1,5 m) en vertical. En esta nave logística ideal, la zona de expedición tendría 20-25 metros para que los operarios tengan espacio suficiente para maniobrar con los toros mecánicos en la carga de los palets al camión a través de los muelles de carga.

Si partimos de una nave logística ejemplo de 60.000 m2 (columna 1) con las dimensiones ideales vemos que los 4,50 €/m2&mes que paga el operador a los inversores inmobiliarios propietarios de la nave logística se traducen en 2,66 €/palet&mes.

Naves Logísticas – Variaciones «Distribución – Renta/palet»

NAVES LOGÍSTICAS, VARIACIONES SOBRE LA IMPLANTACIÓN IDEAL

Veamos ahora que ocurre cuando el promotor de la nave logística por limitaciones urbanísticas o por falta de conocimientos específicos del sector plantea una plataforma logística fuera de los estándares recomendados.

–          Naves logísticas con altura insuficiente (caso 2): en este caso vemos que el hecho de que en la misma nave logística sólo se puedan almacenar 5 alturas de palets provoca que el operador logístico esté pagando un 20% adicional (3,19 €/palet&mes ) por cada palet almacenado.

–          Naves logísticas con profundidad escasa (caso 3): en el caso en el que la nave tenga una profundidad 20 metros inferior a la recomendada, provoca que el operador logístico esté pagando un 5% adicional (2,79 €/palet&mes )por cada palet almacenado.

NAVES LOGÍSTICAS, UN BUÉN DISEÑO MAXIMIZA EL VALOR PARA LAS PARTES

Como conclusión podemos decir que, viéndolo desde el punto de vista de los propietarios de las naves logísticas, un buen diseño e implantación puede proporcionar una ventaja relativa del 5-20% en rentas respecto de plataformas logísticas no tan pensadas para la operativa del día a día del operador logístico. Conocer a priori las necesidades de tus clientes maximiza tu rentabilidad inmobiliaria.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

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