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Artículos del Mes abril 22Europe/Madrid 2012
Mercado alquiler edificios oficinas Barcelona, que llegue pronto 2016
Analizamos esta semana el mercado de edificios de oficinas en Barcelona y sus perspectivas de salida “del agujero”. Compararemos también los datos del análisis con los del mercado de edificios de oficinas en alquiler de Madrid de la semana pasada, para valorar las principales diferencias.
El mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona dispone actualmente de un vacancy del 13,5% respecto del total de 5,6 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Barcelona un total de 0,76 Mm2 de oficinas.
Vamos a analizar, en función de la economía real prevista, que realidad nos espera en los próximos años.
ECONOMÍA REAL Vs DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BCN
Como venimos viendo estas últimas semanas, la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa, pudiendo variar en el caso de Barcelona desde 250.000 m2 en crecimientos negativos del PIB del -2% hasta casi 420.000 m2 en crecimientos del 3,5-4%.
Volviéndonos a marcar un objetivo “sano” de stock a conseguir para que los precios se empiecen a sostener de un 7%, se necesitaría llegar a un vacancy de alrededor de 390.000 m2. Para llegar a esa cifra partiendo de los 760.000 m2 actuales, se debe generar una absorción neta de 370.000 m2. Problema, durante la última década, el año donde se ha dado la mayor absorción neta (2005), la misma sólo llegó a los 70.000 m2.
PREVISIÓN ABSORCIÓN NETA DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
Como definíamos la semana pasada, la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Como dato de partida es interesante comentar que el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona no tiene absorciones netas positivas desde 2006 y que durante estos 5-6 años de “engordar el stock” se ha añadido al mismo la no despreciable cantidad de 471.000 m2. Así como en Madrid en 2011 ya se había empezado a disminuir el stock total en 80.000 m2, en Barcelona se añadieron al mismo 85.000 m2 más.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – Vacancy
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI en 2012 para España en general y Catalunya en particular (-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 35.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 80.000 m2, a años luz de los 370.000 m2 necesarios, preocupante.
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues si la semana pasada decíamos que en Madrid había que parar las máquinas, en Barcelona, y con mayor motivo, seguiría valiendo el mismo mensaje ya que el mercado todavía no ha tocado fondo en cuanto a stock libre, a diferencia de Madrid. Los promotores deberían centrarse en los pocos proyectos llaves en mano que no se puedan atender por el vacancy actual.
– A partir de ahí, seguimos en manos de la economía real. Contando que a finales de 2013 el stock vacío a recortar para llegar al vacancy objetivo del 7% no tiene expectativas de ser menor que 300.000 m2 y que en las premisas más optimistas de crecimiento de PIB no se pueden esperar absorciones netas superiores a 100-120.000 m2, no es de esperar que el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona tenga perspectivas de vuelta al equilibrio antes del 2016.
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Mercado alquiler edificios oficinas Madrid, ¿hasta cuando el calvario?
Según lo expuesto el artículos de semanas anteriores, el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid arroja un vacancy del 11% respecto del total de 12,7 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Madrid un total de 1,4 Mm2 de oficinas. En un mercado de sobreoferta, es difícil competir por calidad, desplomándose las rentas de forma vertiginosa, más allá de lo que algunos estudios de mercado puedan mostrar, los inquilinos son conscientes de la posición de debilidad de sus arrendadores.
Pero, ¿para cuanto tenemos este panorama de calvario inmobiliario en el sector del alquiler de oficinas?. Intentaremos argumentar la respuesta a esta pregunta.
LA DEMANDA DE ALQUILER DE OFICINAS Y LA ECONOMÍA REAL
Tal y como vimos hace una semanas la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa. En la siguiente tabla vemos los diferentes escenarios de absorción bruta en función del crecimiento económico del país y los años de stock que dicho vacancy supone en cada escenario.
Alquiler Oficinas Madrid – Absorciones Brutas Teóricas
Sí vale, ¿pero cuál es el objetivo de stock disponible (vacancy) para que el mercado deje de caer?. La experiencia demuestra que, para que el mercado de alquiler de edificios de oficinas comience a repuntar, los niveles de desocupación deberían rondar el 6,5-7,5%, suponiendo este stock disponible alrededor de 1,5-2 años de absorción bruta a niveles de crecimiento del PIB del 2%, resumiendo, necesitamos bajar el vacancy desde 1.400.000 m2 hasta 850.000 m2 generando una absorción neta de 550.000 m2.
ABSORCIÓN NETA DE OFICINAS EN MADRID, PREVISIÓN 2012-2013
Antes que nada, recordemos que la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 250.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 130-140.000 m2, bastante lejos de los 650.000 m2 necesarios.
Alquiler Oficinas Madrid – Evolución Absorción Neta
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues inicialmente parece lógico empezar por “parar las máquinas” y no poner producto terminado en el mercado por lo menos hasta2015, salvo en proyectos sin riesgo demanda (llaves en mano en compra o alquiler) o donde una ubicación privilegiada y un producto realmente diferenciado justifique el riesgo de introducir en el mercado mas stock. Esto debería aumentar el ratio de absorción bruta en neta.
– A partir de ahí, dependemos de la economía real. En la tabla superior vemos que en escenarios con poco pipeline y crecimiento país del 3,5-4% no son extrañas absorciones netas anuales de 250.000-300.000 m2, con lo que el objetivo se podría cumplir en algo más de dos años. Sin embargo, y viendo que no son esperados crecimientos por encima del 2% hasta por lo menos 2014, no parece que el objetivo de llegar a un vacancy del 7% en edificios de oficinas en Madrid puedan conseguirse antes de 2015.
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Las mejores ciudades de Europa para invertir en edificios de oficinas
Siguiendo con el razonamiento de la semana pasada y utilizando la información de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, vamos a analizar cuáles son las mejores ciudades en Europa para invertir en edificios de oficinas en la actualidad.
Pero, ¿cuáles son los inputs necesarios para saber dónde invertir en oficinas si el objetivo es la plusvalía?. Teniendo en cuenta que el valor de un activo inmobiliario de inversión es igual a las rentas anuales que produce divididas por la rentabilidad que está pidiendo el mercado para esta tipología de inmueble, nosotros los resumimos en 3, que más tarde desarrollaremos en mayor detenimiento,
– Rentas de mercado hundidas o en el inicio de su recuperación.
– Yields o rentabilidades de mercado en su punto más alto o en el inicio de su descenso.
– Perspectivas económicas país (PIB) favorables en el corto-medio plazo.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo. Atendiendo al mismo, las ciudades con más atractivo para la inversión en edificios de oficinas desde el punto de vista de las rentas serán aquellas donde los valores estén más hundidos o que todavía estén en el inicio de la recuperación(<5-10%) y por tanto tengan posibilidades de incremento de valor por mejora de rentas, es decir, desde Berlín hacia la derecha.
EVOLUCIÓN DE YIELDS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
En el siguiente gráfico, se muestra la evolución de las yields (rentabilidades exigidas por los inversores) de edificios de oficinas en las diferentes ciudades de Europa, con la yield máxima en verde claro, la yield mínima en verde oscuro y la yield de mercado actual en naranja. Las ciudades de interés respecto de la perspectiva del yield serán aquellas que estén cerca de máximos o en las que la dispersión del yield haya sido históricamente muy baja (Múnich, Hamburgo). Estás últimas tendrán poca perspectiva de plusvalía, pero sin embargo tendrán muy acotado su riesgo “yield”. Atendiendo a éstos criterios, se han marcado en azul las ciudades con mas potencial.
EVOLUCIÓN MACROECONÓMICA PAISES EUROPA
Para finalizar el análisis, y después de demostrar en posts anteriores la histórica correlación directa entre la evolución del PIB y la demanda de edificios de oficinas en alquiler, segregamos en la siguiente tabla a los países europeos por su crecimiento económico esperado (Eurostat). Marcamos en verde los crecimiento superiores al 2% y en amarillo los situados entre 1,5-2%. Se han excluido de las preferencias los países más exóticos, para centrarnos en mercados de inversión de oficinas mas consolidados.
CONCLUSIONES INVERSIÓN EN EDIFICIOS DE OFICINAS EUROPA 2012
Como conclusión, y teniendo en cuenta los tres inputs anteriores, podríamos concluir que las mejores ciudades para la inversión en edificios de oficinas durante 2012-2013 si nuestro objetivo es la plusvalía inmobiliaria serían Hamburgo, Munich, Praga y Bruselas. Si las perspectivas de crecimiento de Irlanda se consolidan para 2013 por encima del 2,3%, es un mercado muy atractivo debido a la corrección tan grande que ha realizado durante este periodo de recesión.
¿Casualidad que Metroinvest (el brazo de inversión inmobiliaria de CaixaBank haya comprado la semana pasada un edificio en Hamburgo?. Seguramente no…
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