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Artículos del Mes marzo 25Europe/Madrid 2012
Mercado de alquiler de oficinas Madrid y Barcelona Vs Europa
Esta semana, utilizando algunos de los gráficos de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, aprovecharemos para comparar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona respecto las principales ciudades de Europa durante 2011.
Partiendo de la situación de la absorción anual de edificios en alquiler, analizaremos posteriormente la situación en el ciclo inmobiliario de las diferentes ciudades en cuanto al mercado de alquiler de edificios de oficinas. Estas conclusiones nos servirán para analizar en post posteriores los países con mejor potencial para la inversión en oficinas en 2012.
DEMANDA DE ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
– Sólo en Alemania (Berlín, Hamburgo, Munich), Francia (París) y Polonia(Polonia) ha habido crecimiento de la demanda respecto 2010, superando el los tres casos la media de absorción de los últimos 10 años.
– Teniendo en cuenta que son los tres únicos países de Europa que en 2011 tuvieron crecimiento económico por encima del 2% (Alemania 2,4%, Francia 3,2%, Polonia 4,1%), esto verifica la correlación PIB País / Demanda alquiler oficinas que realizamos la semana pasada.
– Las ciudades donde la demanda se situó en niveles mas bajos respecto de su media decenal fueron Madrid(-45%), Bruselas(-37%), Róterdam(-36%) y Barcelona(-27%) en este orden.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO OFICINAS EUROPA
Una vez analizada la situación puntual del mercado de edificios de oficinas en alquiler en las diferentes ciudades en 2011, veamos en que situación del ciclo se encuentra cada ciudad en cuestión. El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo.
– La demanda edificios de oficinas en alquiler de los países llamados PIGS (Portugal, Irlanda, Grecia y España) no han tocado fondo, corrigiendo un 30-50% las rentas de mercado desde máximos.
– La ciudad que mejor a recuperado el valor de sus rentas de mercado ha sido Londres, que con un 30% de incremento ha recuperado los valores de rentas pre-crisis. Pregunta, ¿tiene potencial Londres para aumentar el valor de sus activos vía incremento de rentas en el medio plazo?.
– El resto de ciudades experimentan recuperaciones discretas del 10-15%, con lo que todavía tienen potencial de recuperación.
CONCLUSIONES MERCADO OFICINAS EUROPA
El potencial de plusvalía en la compra de un edificio de oficinas es comprar con rentas bajas y a rentabilidades altas y vender a rentas altas y rentabilidades bajas, vamos, comprar en el fondo y vender en el pico del ciclo. El potencial de plusvalía desde el punto de vista de las rentas estará en las ciudades con las rentas más hundidas con expectativas de recuperación económica y en las que las rentas estén empezando a repuntar(Munich, Copenhagen,Hamburgo, Amsterdam).
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Mercado de alquiler de oficinas en Madrid 2012, pronóstico reservado
Siguiendo el mismo criterio de la semana pasada para el análisis del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona, vamos a seguir el mismo criterio para analizar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid. Siguiendo los comentarios de un lector, hemos valorado si correlacionar la demanda con el PIB nacional o el PIB de la Comunidad de Madrid, pero al considerar que Madrid es el centro neurálgico de negocios de España, nos hemos decidido por el primero.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ABSORCIÓN Y VACANCY
En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de edificios de oficinas en Madrid junto con la evolución del vacancy y el PIB español. Comentarios:
– La correlación “PIB / Absorción” existe, pero no es tan explícita como en Barcelona, hay mayor dispersión de datos. La absorción inusualmente baja de 2002-2003, parece contrarrestarse con una absorción inusualmente alta en el periodo 2005-2007. Parece que el mercado de alquiler de oficinas de Madrid sea mucho más sensible a las variaciones de la economía real que el de Barcelona. Crece más rápidamente en tiempos de bonanza, pero también se encoje aceleradamente en tiempos de recesión.
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB
– Una posible explicación a esta mayor variabilidad podría ser que, al ser Madrid el principal polo de negocios de España, absorbe mucha demanda de alquiler de edificios de oficinas de empresas de todo el territorio nacional que abren delegaciones en Madrid en épocas de bonanza (centralización), siendo también víctima de los cierres de las mismas en épocas de recesión (descentralización).
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB – Previsión
– Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación “PIB/Absorción” es directa, pero que hay que tener en cuenta una mayor variabilidad de la demanda de edificios de oficinas por el efecto “amplificador” Madrid como polo de desarrollo de negocios en España.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de edificios de oficinas en Madrid) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid en los últimos 10 años está en 320.000 m2, en 2009 y 2011.
– El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid está en 940.000 m2 /año, asociados a crecimientos del 3,3-3,6% durante 4 años consecutivos (2004-2007).
– En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 92.448.119 * PIB^2 + 4.352.391 * PIB + 364.904
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción estimada
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EN 2012?
Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012 que,
– Siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Madrid prevista para 2012 debería estar en el entorno de 320.000-330.000 m2.
– Viendo el efecto “amplificador” mencionado, y las perspectivas de recesión, no sería de extrañar que que en 2012 se marcase un mínimo histórico por debajo de los 300.000 m2 de absorción de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.
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¿Es predecible la demanda de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona?
Partiendo de que todos los negocios inmobiliarios están directamente correlacionados con la economía real, definida por la evolución del Producto Interior Bruto (PIB) del país, esta semana vamos a analizar en concreto el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona. Determinaremos la correlación entre la demanda del país y el mercado de edificios de oficinas en alquiler, para finalmente utilizar las conclusiones para hacer una estimación de demanda de cara a 2012.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ABSORCIÓN Y VACANCY
En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de alquiler de oficinas en Barcelona junto con la evolución del vacancy y el PIB de España. Podemos sacar las siguientes conclusiones,
– La evolución de la demanda de alquiler de edificios en Barcelona es directamente proporcional a la evolución del PIB de España. Se aprecia el grado de paralelismo entre la líneas de demanda nacional y la de absorción de oficinas.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – PIB
– Existen periodos donde dicho paralelismo no es perfecto, por ejemplo en 2003 (por defecto) y 2005 (por exceso), cuestión que se explica por la existencia de demanda latente no materializada en el periodo que por crecimiento económico se justificaría. Siguiendo con el ejemplo anterior, los 82.000 m2 de demanda de alquiler de edificios de oficinas en defecto de 2003, se ven compensados en 2005 con 86.000 m2 de demanda de oficinas en exceso que retornan el equilibrio.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Demanda Estimada
– Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación PIB-Absorción es directa, pero que es necesario considerar también la posible demanda latente de alquiler de edificios no aflorada para ser más precisos en la estimación de demanda.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de edificios de oficinas en Barcelona) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Barcelona está en 250.000 m2 /año, suponiendo que la economía no caiga más de un 4%.
– El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Barcelona está en 480.000 m2 /año, asociados a crecimientos cercanos al 4%.
– En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 35.444.337 * PIB^2 + 1.978.661 * PIB + 276313
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Curva PIB-Demanda
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ¿Y EN 2012?
Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012, que siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Barcelona prevista para 2012 debería estar en el entorno de 260.000 m2.
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Alquiler edificios oficinas Barcelona 2011,menos grave
Tal y como hicimos la semana pasada, y ayudándonos en el informe 3T 2011 de Savills España, vamos a analizar el comportamiento del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona durante el año 2011. Estudiando de demanda media del mercado pre y post 2008, veremos si la oferta de alquiler de edificios augura un futuro esperanzador o no al sector.
DEMANDA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
– Durante la última década (2001-2010) la demanda de alquiler de oficinas en Barcelona se ha mantenido en una media de 345.000m2/año, siendo a partir de 2008, cuando dicha media a disminuido a 280.000 m2/año. Esta disminución de la absorción edificios de oficinas en Barcelona del 20% es inferior a la experimentada por Madrid, que rondaba el 35-40%. Habría que analizar en detalle que grado de la absorción bruta se transforma en neta y no es simplemente un cambio de ubicación para mejora de rentas(que no disminuye el stock disponible), pero no es el objetivo de este estudio.
Edificios Oficinas Barcelona – Alquiler – Absorción 2000-2011
– La operación media de alquiler de edificios ha disminuido desde el rango de los 500-1.000 m2 a los 250-500 m2, con lo que el rango de operaciones anuales ha subido a niveles de 600-700. Esta disminución del tamaño medio de la operación supone que las consultoras tienen que destinar el doble de recursos para acabar ganando lo mismo (su coste por operación es similar si la demanda quiere 500 o 1.000 m2), cuestión que justifica el cierre de algunas sucursales de las consultoras internacionales el último año.
– La demanda de edificios de oficinas no marca signos de estacionalidad salvo los lógicos del tercer trimestre, donde la demanda baja con el motivo de dejar las decisiones de cambio de ubicación para después del periodo estival.
OFERTA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
– Actualmente, el parque de edificios en alquiler en Barcelona ronda los 5,6 Mm2.
– La oferta a finales de 2012 se incrementará en 50.000 m2 vía finalización de desarrollos (Nueva Bocana, Nuñez y Navarro, Colonial), de los que 20.000 m2 sumarán inicialmente al vacancy. Por tanto, la oferta de alquiler deedificios de oficinas en Barcelona alcanzará los 5,65 Mm2 a finales de 2012. En este sentido, parece que Barcelona ha sabido frenar los nuevos desarrollos de una manera mas eficiente que Madrid, lo que redundará en velocidades de recuperación teóricamente mayores en el esperado cambio de ciclo. El ratio que así lo muestra es el de pipeline/oferta existente, donde Madrid alcanza el 1,2% respecto el 0,89% de Barcelona.
– Contando que el vacancy actual está entorno al 13-14%, en niveles máximos de los últimos 20 años, llegamos a la cifra de 0,78 Mm2 de edificios de oficinasvacíos contando CBD, Secundaria, NBD y Periferia.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Vacancy 2000-2011
– En cuanto a la evolución de las rentas de edificios de oficinas en Barcelona, la correción de precios ha sido algo mayor a la caída de la demanda desde máximos de 2008, corrigiendo entre un 35-40% en función de la ubicación.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Rentas de mercado 2000-2011
– Tras este ajuste, las rentas de mercado quedando la renta media de cierre en 18,5 €/m2&mes en zona prime.
ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA, CONCLUSIONES
– La demanda de alquiler de edificios de oficinas está correlacionada con la economía real y, con una perspectiva de recesión para 2012 en España, será difícil que la demanda despegue de los niveles actuales, siendo previsible una caída de absorción bruta este año.
– Tomando los datos de oferta y demanda a nivel macro(cada zona requeriría un análisis mas profundo), actualmente existe un vacancy (0,78 Mm2) de edificios de oficinas en alquiler en Barcelona equivalente a 2,9-3,4 años de demanda (230-270.000 m2/año).
– Si como hemos analizado en otros casos, el stock inmobiliario «deseable» para que el mercado comience a despuntar está en 1,5-2 años de demanda, todavía quedan 1-1,5 años de ajuste para que una menor vacancy redunde un repunte de rentas(siempre que España vuelva a la senda del crecimiento económico). Recordemos que en Madrid esta cifra se acercaba al 1,5-2 años, con lo que pese a tener un vacancy superior, Barcelona tiene mayor capacidad de recuperación que Madrid.
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Consultoras Inmobiliarias: ¿Donde está mi carretilla?
Después de leer este post hace unas semanas en su blog, Pedro García Carro nos ha permitido publicar su post íntegro en el blog de addmeet.com. Es un post que anima a una necesaria reflexión general del mundo inmobiliario y que nos ha resultado interesante compartir con todos vosotros. Espero lo disfrutéis.
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Hace unas semanas asistí a la jornada de Consultores 2011 organizado exitosamente por Metros Cuadrados. Yo participaba como ponente en la segunda parte de la jornada, dedicada a RICS, pero quise escuchar a los máximos responsables de las grandes inmobiliarias por la mañana. Su punto de vista sobre la situación y la estrategia para salir de un momento tan complicado.
Estamos hablando de los máximos responsables de unas grandes empresas del sector, que han ganado mucho dinero en el pasado, que son una referencia a nivel mundial.
Reconozco que salí preocupado, muy preocupado y sobre todo, perplejo. Durante toda la jornada, todos ellos no dejaron de relamerse las heridas, rememorar tiempos mejores y buscar culpables de la situación actual. Parece como si todos ellos estuviesen convencidos de que la crisis es pasajera y que solamente tenían que aguantar para que el tiempo pasase cuanto antes y volver a su volumen de negocio habitual.
El momento cubre llegó cuando alguien del público preguntó no sé si con inocencia o con ganas de crear debate: ¿Qué se puede hacer para cambiar esta situación? Se hizo el silencio y todos los ponentes se miraron entre sí. Al fin uno tomó la palabra para contestar: No tenemos ni idea. Los grandes gurús del ámbito inmobiliario, aquellos que deben ser la referencia sector, no se han sentado para hacer autocrítica, buscar alternativas; simplemente esperan a que pase la tormenta.
Han pasado varios meses y no he podido olvidar ese momento. Curiosamente charlando sobre este tema durante una comida con grandes profesionales del sector, uno de ellos ex empleado de una gran consultora, me decía: No te extrañe esa respuesta, durante muchos años el negocio llegaba a sus puertas. No hacía falta salir a buscarlo, el sector te traía cada día una carretilla de dinero gracias al gran volumen de negocio existente. Mejora contínua, satisfacción del cliente, eran términos que no eran su prioridad… Y ahora, que el mercado ha caído en picado, no se preguntan qué pueden hacer para generar negocio, sino que buscan culpables porque su carretilla ya no llega a su puerta.
No puedo estar más deacuerdo. Ese comentario reflejaba fielmente lo que sentí en esa jornada. Que si la banca, que si el gobierno, que si las empresas… Pero autocrítica, cero. (Lo mismo sentí en el evento de Project Management también organizado por Metros Cuadrados)
Supongo que el viento a favor del mercado te hace perder de vista el largo plazo y te focaliza en el corto plazo, el negocio inmediato. Personalmente creo que han perdido un gran momento para la mejora contínua y ahora la mejora tampoco tiene cabida porque lo importante es la superviviencia.
Esa falta de visión ha provocado que el poco negocio que se mueve, se centre en la guerra de margenes porque nadie destaca por un servicio. Han abarcado todo, pero personalmente pienso que en ciertos servicios no aportan el valor que necesita el cliente ahora mismo.
A nivel de gestión de activos inmobiliarios, la hermana pequeña que estaba a la sombra de la comercialización y a la compra-venta de activos, el servicio no ha evolucionado en 10 años. La gestión de activos se ha centrado en la gestión de contratos de arrendamientos y en la gestión de un presupuesto de gastos. Con un nulo valor añadido.
Personalmente creo que ésta situación ha desorientado a las grandes que solamente están pendientes de volver a encontrar su carretilla. Y esto para mí supone una gran oportunidad para demostrar que hay dos grandes tipos de gurús del ámito inmobiliairo: aquellos que lo son por el puesto que ocupan en las grandes consultoras y aquellos gurús que no aparecen en las grandes portadas, que están en pymes y medianas empresas, pero que hacen autocrítica, se esfuerzan por reinventarse y siempre tienen la vista pegada a su cliente, no a su carretilla.
Obviamente, me quedo con los segundos.
Pedro García Carro
Neinver Asset Management
Blog personal: Diario de un Facility Manager
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