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Artículos del Mes octubre 23Europe/Madrid 2011
Inversiones inmobiliarias en sucursales de la banca española (Santanter,BBVA,Banc Sabadell)
Después de las grandes operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias realizadas por las grandes entidades desde el 2007, los fondos y consorcios inversores proceden actualmente a su venta de dichas sucursales por unidades o en pequeños paquetes, intentando conseguir un margen de venta interesante por compresión de yields.
Los fondos inmobiliarios realizaron sus inversiones desde 2007 a 2010, siendo los que han entrado mas tarde en la fase recesiva del ciclo inmobiliario (compraron más barato), los que más recorrido de yields tienen para monetizar mejor su plusvalía.
Vamos a analizar mas en detalle esta tipología de inversión en sucursales de banco en rentabilidad desde el punto de vista de las ventajas e inconvenientes para los posibles compradores.
Ventajas
- Rentabilidades triple netas entre el 5-6,5% aseguradas por inquilino solvente. No sabemos como acabará el mapa bancario español, pero parece seguro que estas tres entidades ofrecen credibilidad analizando su cuota de mercado, core capital y exposición respectiva al “problema inmobiliario” en los últimos stress test del Banco de España en Julio de 2011.
- Gastos a cargo del inquilino. Este hecho facilita mucho la gestión del día a día de su inmueble al inversor, preocupándose básicamente de recibir las rentas netas a final de mes.
- Contratos de obligado cumplimiento de 20-25 años. Aportan seguridad a largo plazo, convirtiendo esta inversión en lo mas parecido a un “bono inmobiliario”.
Inconvenientes
- Ausencia de actualizaciones de rentas a precio de mercado. El hecho de que las rentas estén actualizadas sólo a IPC (o índice similar) y no haya ventanas de actualización a precio de mercado, limitan al comprador en cuanto a las posibles plusvalías generadas por remontes bruscos en las rentas.
- Subarriendo libre. En este mismo sentido, y aprovechando el subarriendo libre, el inquilino pueden aprovechar para subarrendar y sacar un margen en momentos de repuntes bruscos de rentas.
En definitiva, este tipo de operaciones son un mix entre inversión financiera e inmobiliaria y teniendo en cuenta todos los factores descritos anteriormente creo que se ajustan perfectamente a family offices o pequeños inversores de perfil riesgo – rentabilidad bajo, que valoren mas una rentabilidad segura con inquilino solvente que las posibles plusvalías inmobiliarias futuras.
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Franquicia hotelera,una solución para su hotel
Viendo la abundancia de oferta de hoteles en el mercado de inversiones inmobiliarias actualmente y vistas también las pocas operaciones que se están cerrando, vamos a analizar el mercado hotelero en general y el mercado de los hoteleros independientes en particular y las opciones que manejan de cara al futuro.
Según el siguiente gráfico de la consultora IREA, el mercado hotelero es un sector bastante atomizado en el que las principales 10 cadenas no tienen conjuntamente a fecha 2010 una cuota de mercado superior al 17%. Es llamativo ver como las cadenas pequeñas y los hoteleros independientes aglutinan mas del 83% de la cuota de mercado.
¿Qué significa esto?, pues que en tiempos de “vacas flacas”, las únicas formas de mejorar las cuentas de resultados para las grandes cadenas (no tan dependientes de los intermediarios y turoperadores para la captación de la demanda al tener centrales de reserva propias) son las alianzas estratégicas(asimilable a un acuerdo de franquicia) con alguno de los “peces gordos” mundiales (véase AC con Marriot), el sale & leaseback de sus hoteles en propiedad(véase Meliá Lebreros de Sevilla con BBVA Renting) o las fusiones para optimizar los costes de estructura(alternativa no implementada por el momento).
En el caso del sale & leaseback, lo que ocurre es que, pese a que parece que el sector comienza a remontar a efectos de RevPar a finales de 2010, el ajuste de precios medios de los últimos dos años ha llevado a que el hotelero no pueda pagar en rentas las cantidades comprometidas inicialmente(las renegociaciones de contratos de alquiler a la baja ha sido la tónica estos últimos dos años), bajando por tanto el valor de los inmuebles (Valor inmuebles=Renta anual/Rentabilidad exigida), ya que los inversores tienen expectativas de rentabilidad iguales sino superiores a las de hace dos años.
Resumiendo, rentas renegociadas a la baja, rentabilidades exigidas al alza, valor de los hoteles en venta a la baja(generalmente por debajo de la hipoteca existente), con lo que la opción del sale & leaseback sólo tiene viabilidad para hoteles amortizados hace tiempo o construidos en la última época con baja carga hipotecaria. Ésta principalmente es la razón por la que vemos tan pocas operaciones hoteleras en los últimos tiempos, pese a la cantidad ingente de hoteles en venta que surcan los mercados inmobiliarios.
Pero, ¿qué ocurre con los hoteleros independientes que aparte de los problemas globales del sector sufren una dependencia total de los intermediarios y turoperadores a la hora de conseguir demanda para sus hoteles con la carga que esto supone(20-25% de cada venta)?. Analizaremos a continuación las alternativas para llegar a la conclusión de cual tiene mas viabilidad en el entorno actual:
a) Seguir con la gestión como hasta ahora, sólo sostenible en ubicaciones donde la demanda no haya sufrido en exceso, decisión quizás mas sentimental que pragmática.
b) Asociación con hoteleros independientes, ahorros por central de reservas propia, ahorros por economías de escala en el aprovisionamiento, no es una solución que generalmente ayude en la captación del cliente extranjero.
c) Franquicia con cadena hotelera, ahorros por central de reservas propia, ahorros por economías de escala en el aprovisionamiento, acceso al cliente extranjero fidelizado de la cadena franquiciadora.
d) Sale & Leaseback, sólo viable en los casos explicados anteriormente, huida hacia adelante, se genera liquidez, pero las carencias en costes operativos siguen latentes.
e) Buscar cadena hotelera gestora manteniendo la propiedad, la mejor opción si se tiene claro que se desea abandonar la gestión hotelera y las condiciones hipotecarias del inmueble no permiten su venta.
f) Desinversión, la mejor opción si se desea abandonar la gestión hotelera y las condiciones hipotecarias del inmueble permiten generar liquidez en la venta.
Partiendo de la base de que el hotelero de toda la vida siga teniendo ilusión por gestionar su hotel, veamos en un ejemplo numérico porque la opción de la franquicia hotelera es la que mas valor le aporta.
Analizaremos la bondad del sistema a través de dos ejemplos, un hotel de 50 habitaciones en el centro de Madrid o Barcelona y un hotel de 70 habitaciones en el centro de una ciudad mas secundaria. Hemos obviado los ingresos y gastos de restauración y varios para hacerlo mas sencillo.
¿Cuáles son las diferencias entre realizar una gestión particular o bajo el paraguas de una franquicia?
1- El día a día del hotel sigue siendo el mismo, pasando la enseña de la franquicia a figurar en la fachada junto al rótulo habitual del hotel. En los casos en los que el propietario del hotel no quiera participar en primera persona en el día a día, la franquicia ayuda en la selección de un director con experiencia en gestionar hoteles de la cadena.
2- Contacto y feedback directo con la cadena franquiciadora para analizar estrategias de precio, evolución de mercado, reuniones periódicas con el responsable de operaciones de la cadena… en definitiva inputs de mercado para optimizar la estrategia de venta. En todo caso, es el franquiciado quien define y decide la política de precios del hotel.
3- Los niveles de ocupación suben, ya que al entrar a formar parte de la central de reservas de la franquicia, se accede a un segmento del mercado mucho mayor. En el ejemplo, se ha estimado este aumento de ocupación en un 7-15%.
4- Sube el precio medio puesto que el cliente internacional o de ocio no habitual de la ciudad prefiere, por un poco mas, una marca que le de seguridad en su estancia.
5- Las comisiones de agencias y turoperadores disminuyen, así como el peso de las ventas indirectas(con intermediario) respecto de las ventas totales. Dichos ahorros cubren con holgura las comisiones de franquicia (marketing, reserva, marca).
6- La franquicia también ofrece economías de escala en aprovisionamiento, limpieza, mantenimiento, seguros…etc
Ejemplo 1: Hotel de 3* céntrico en Madrid y Barcelona
Ejemplo 2: Hotel de 3* céntrico ciudad secundaria
Resumiendo, en este ejemplo en concreto, el hotelero podría beneficiarse de un incremento en su EBITDAR de >50%, sin renunciar prácticamente a nada, salvo a colocar la enseña de una marca de reconocido prestigio en su fachada, ¿no suena mal, verdad?.
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Thank you Mr. Jobs
Esta semana nos ha dejado Steve Jobs, para muchos el personaje clave y catalizador de la “revolución digital” de los últimos 30 años. Puede ser que la mayoría de las personas lo recordarán por ser el inventor del mac, el i-pod, el i-phone, el i-pad o demás artilugios de su invención que nos han ayudado a hacer nuestra vida mas fácil y divertida.
Vivimos en una sociedad a la que le encanta crear mitos y a la que tristemente también le encanta derrumbarlos a una velocidad mayor a la que los creó. Es una sociedad orientada al éxito en la que al que “fracasa” se le estigmatiza, dejándole generalmente con pocas ganas de volver a intentarlo.
Desde addmeet.com, nos gustaría rendirle un humilde homenaje agradeciéndole no ya su contribución tecnológica, sino los valores que ha transmitido y de los que ha sido ejemplo para toda una generación que hemos crecido con él…
- gracias por demostrar que no hacen falta ni carreras universitarias, másteres, doctorados y vestir trajes caros para ser fuente constante de inspiración, ideas y empuje para hacerlas realidad, en definitiva, para ser un crack.
- gracias por enseñarnos a valorar los fracasos sobre los éxitos, afrontando los mismos con autocrítica, pero sin bajar la cabeza ni perder la ilusión de volver a intentarlo.
- gracias por animarnos a perseguir nuestros sueños y confiar en nuestra intuición, incluso en los momentos donde la “opinión general” no converge con la nuestra.
- gracias por hacer del “Think different” el lema de una generación.
- gracias por ser un inconformista nato, siempre retando el status quo.
- gracias por ser ejemplo de digerir el éxito desde la humildad y el “hambre” de quien no se acomoda y siempre quiere más.
Sirvan estas líneas de homenaje no sólo para un gran “inventor”, sino para un personaje que fue voz y ejemplo de unos valores que creo que todos deberíamos desempolvar sobre todo en esta época de incertidumbre que vivimos en la actualidad.
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Algunas preguntas para la reflexión inmobiliaria
¿Por qué la sociedad civil en general mira a nuestro sector y a sus actores con cierto tinte de desconfianza, recelo y rechazo?
¿Por qué ha sido tan fácil ser promotor inmobiliario en España en la última década?
¿Por qué no hemos sido conscientes que el sector inmobiliario es un facilitador de la economía real de productos y servicios y no viceversa?
¿Por qué el estado no ha regulado nuestro sector(tal y como se hace en otros mercados sensibles a la especulación(CNMV)) de una manera centralizada con una política de concesión de licencias y de desarrollo de suelo residencial acorde con la demanda real de vivienda anual en España (250-300.000 viviendas/año)?
¿Por qué en España hay un parque de viviendas en alquiler del 15-20% cuando en mercados mas resilientes al actual ciclo como los de Inglaterra, Francia y Alemanía el mercado patrimonial oscila entre el 35-60%?
¿Por qué el promotor medio ha despreciado las rentabilidades del negocio patrimonial (4-9% en función del producto y la ubicación) por considerarlas escasas cuando generalmente son superiores a las de otros productos de inversión y además están protegidas al efecto inflación?
¿Por qué los únicos promotores que están sobreviviendo son los que tenían una rama patrimonialista de cierta dimensión?
¿Por qué bancos y cajas no asumen de forma rápida (write off) que de los 300.000 M€(aprox) de préstamos promotor en su balance hay perdidas latentes del 20-30% en viviendas y 40-80% en solares?
Si parece demostrado que para que el mercado vuelva a ser líquido tiene que haber un ajuste de precios y debe operar en transparencia ¿por qué parece que no estamos avanzando lo suficientemente rápido en estas dos vertientes?
¿Por qué los bancos y cajas siguen haciendo “patapum parriba”con el crédito promotor esperando que la coyuntura cambie y los precios de los activos recuperen su valor a medio plazo cuando ya empieza a ser un clamor que si no se toman medidas nos arriesgamos a una “década perdida”?
¿Por qué dichos solares refinanciados que se asumen invendibles hasta el 2015-2018 no van a poder ser soporte de economía real que sí los utilizaría, vía compra o arrendamiento, si estuvieran a precios razonables de mercado actual?
¿Por qué seguimos utilizando los mismos métodos constructivos de hace 50 años cuando ya existen pioneros que en otros lugares del mundo que levantan hoteles modularmente en 6 días? ( http://www.youtube.com/watch?v=7ylGZ8DpQrg )
¿Por qué no hemos sido conscientes que esta rigidez de métodos constructivos nos condena a velocidades de arranque y frenado muy inferiores a la velocidad de arranque y frenado de la economía real, con el consiguiente brusco desfase de oferta y demanda que esto supone en la parte bajista del ciclo?
¿Por qué los métodos de comercialización que utilizamos hoy en el inmobiliario profesional son mas o menos los mismos que utilizábamos hace 20 años?
¿Por qué tenemos tanta reticencia al cambio de modelo incluso en estos momentos tan críticos?
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